IPTU é o imposto que a prefeitura cobra todo ano de quem tem casa, apartamento ou terreno na cidade. O valor sai do preço que a prefeitura atribui ao imóvel e chega num carnê, quase sempre no começo do ano, junto com o IPVA, o imposto anual do carro, a matrícula escolar e a fatura das festas.
A dúvida mais comum não é sobre a conta, e sim sobre o boleto: quem paga, o dono ou o inquilino? A resposta está em duas leis federais e numa cláusula do seu contrato de aluguel.
Abaixo você entende como o IPTU é calculado, quem paga, quem fica isento e como encaixar o imposto no orçamento sem susto em fevereiro.
O Que É IPTU
IPTU é o Imposto Predial e Territorial Urbano, um tributo municipal cobrado uma vez por ano sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel situado em zona urbana. A definição está no artigo 32 do Código Tributário Nacional.
“Predial” é o imóvel construído, como casa, apartamento, loja ou sala comercial. “Territorial” é o terreno sem construção. Os dois pagam o mesmo imposto, com alíquotas que costumam ser diferentes.
Quem cobra é a prefeitura, porque a Constituição Federal, no artigo 156, dá aos municípios a competência sobre esse imposto. Por isso cada cidade tem a própria lei, o próprio calendário e as próprias regras de desconto e isenção.
Quando o imóvel conta como urbano
Pelo CTN, a lei municipal define a zona urbana, mas o lugar precisa ter pelo menos dois melhoramentos públicos entre estes: calçamento com escoamento de chuva, água encanada, esgoto, iluminação pública ou escola primária e posto de saúde a até 3 km.
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Como o IPTU É Calculado
O IPTU é calculado multiplicando o valor venal do imóvel pela alíquota definida na lei da sua cidade, com descontos ou acréscimos que cada prefeitura prevê. A base de cálculo é o valor venal, conforme o artigo 33 do CTN.
Valor venal é o preço que a prefeitura atribui ao imóvel na planta genérica de valores. Ele leva em conta localização, área do terreno, área construída, padrão da construção e idade do prédio. Quase sempre fica abaixo do preço de mercado.
- Ache o valor venal. Ele vem impresso no carnê ou aparece na consulta do imóvel no site da prefeitura, pelo número de inscrição.
- Veja a alíquota. A lei municipal define o percentual, que pode mudar conforme o uso do imóvel (residencial, comercial, terreno) e conforme a faixa de valor.
- Multiplique e aplique os ajustes. Valor venal vezes alíquota dá o imposto bruto. Depois entram descontos por faixa, isenções e o desconto de pagamento à vista, se houver.
Um exemplo hipotético: um apartamento com valor venal de R$ 300.000 numa cidade com alíquota de 1% gera IPTU de R$ 3.000 no ano. Com 3% de desconto à vista, o boleto único cairia para R$ 2.910.
A Constituição também permite que o IPTU seja progressivo, com alíquota maior para imóvel mais valioso, e diferente por localização e uso. Desde a Emenda Constitucional 132, da reforma tributária, o prefeito pode atualizar a base de cálculo por decreto, seguindo critérios fixados em lei municipal.
As Dúvidas Mais Comuns Sobre IPTU
Quase toda dúvida sobre IPTU gira em torno de três coisas: quando vence, quem paga e o que acontece se atrasar. Seguem as perguntas do jeito que as pessoas costumam escrever.
iptu é pago todo ano
Sim, o IPTU é anual. A prefeitura lança o imposto uma vez por ano, e você escolhe entre pagar em cota única ou parcelar, conforme as regras da sua cidade.
quando vence o iptu
Na maior parte das cidades, a cota única ou a primeira parcela vence no começo do ano. Em São Paulo, por exemplo, a Secretaria da Fazenda informou para 2026 consulta liberada em 15 de janeiro, primeiro vencimento em fevereiro e até 10 parcelas.
iptu de apartamento é mais caro que de casa
Não existe regra. O que manda é o valor venal da unidade, que soma a área privativa e a fração do terreno do prédio.
iptu e taxa de lixo é a mesma coisa
Não, mas muitas cidades cobram as duas no mesmo carnê. A taxa de coleta de lixo paga um serviço específico e o STF já validou a cobrança na Súmula Vinculante 19. O IPTU é imposto e não está ligado a um serviço.
comprei um imóvel com iptu atrasado, e agora
A dívida passa para você. O artigo 130 do CTN diz que o débito do imposto acompanha o imóvel e vai para o comprador, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação. Por isso se pede certidão negativa antes de fechar.
Quem Paga o IPTU: Dono ou Inquilino?
Para a prefeitura, quem paga o IPTU é o dono do imóvel; no aluguel, o contrato pode transferir a despesa para o inquilino, que passa a pagar ao proprietário. São duas relações diferentes, e confundir uma com a outra é a origem da maior parte das brigas.
O artigo 34 do CTN diz que o contribuinte é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. É no nome dele que a prefeitura lança o imposto e é dele que ela cobra.
Na locação vale a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). O artigo 22, inciso VIII, manda o locador pagar impostos e taxas do imóvel, “salvo disposição expressa em contrário no contrato”.
Na prática, quase todo contrato residencial tem essa disposição em contrário. Aí entra o artigo 25: quando o inquilino assume os tributos, o dono pode cobrar o valor junto com o aluguel do mês a que ele se refere.
Só que o acordo vale entre vocês dois. O artigo 123 do CTN impede que um contrato particular mude quem é o devedor perante a prefeitura. Se o inquilino não pagar, a cobrança vai para o nome do dono.
| Situação | Quem a prefeitura cobra | Quem paga na prática |
|---|---|---|
| Imóvel próprio, morando nele | O dono | O dono |
| Aluguel sem cláusula sobre IPTU | O dono | O dono (art. 22, VIII) |
| Aluguel com cláusula passando o IPTU ao inquilino | O dono | O inquilino, junto com o aluguel (art. 25) |
| Imóvel financiado | Em geral, o comprador, como possuidor | O comprador que mora no imóvel |
| Compra com IPTU atrasado | O novo dono | O novo dono, salvo acerto na escritura (art. 130) |
Inquilino: peça o valor exato da parcela e confira se bate com o boleto do aluguel. Dono: guarde os comprovantes, porque a dívida continua sua. A mesma lei regula a garantia do contrato, e o texto sobre caução de aluguel mostra o limite de três aluguéis e como pedir a devolução.
Quem está saindo da casa dos pais costuma esquecer essa linha na conta. O guia de quanto custa morar sozinho mostra onde o IPTU entra no custo mensal de um aluguel.
Quem Tem Isenção de IPTU
A isenção de IPTU é decidida por cada prefeitura, e os casos mais comuns são imóveis de valor venal baixo, aposentados e pessoas com deficiência com um único imóvel e entidades sem fins lucrativos. Não existe uma regra nacional de isenção.
O tamanho dessas faixas surpreende. Em São Paulo, segundo a Secretaria da Fazenda, mais de 1 milhão de imóveis residenciais ficaram totalmente isentos em 2026 e cerca de 540 mil tiveram redução proporcional ao valor venal.
Atenção ao reajuste
Mesmo sem mudar de casa, o IPTU pode subir de um ano para outro. A prefeitura corrige a planta de valores. Em São Paulo, a Secretaria da Fazenda informou para 2026 um limite de até 10% de aumento para imóveis residenciais e comerciais.
O reajuste do IPTU costuma acompanhar a inflação, e às vezes passa dela. O texto sobre o que é inflação e por que a sua não é a do IPCA explica por que a conta de casa pesa mais do que o índice oficial sugere.
O Que Acontece Se Não Pagar o IPTU
Quem não paga o IPTU recebe multa e juros, entra na dívida ativa do município e pode ter o nome protestado e o imóvel penhorado numa execução fiscal. O caminho leva meses, mas termina na Justiça.
O ponto que mais assusta é a casa própria. A Lei 8.009/1990, que protege o bem de família da penhora, abre exceção no artigo 3º, inciso IV, justamente para impostos devidos em função do imóvel.
Ou seja, o único imóvel da família está protegido contra quase toda dívida, menos contra o IPTU dele mesmo. Se a parcela apertar, o melhor caminho é procurar o programa de parcelamento da prefeitura antes que o débito vá para a Justiça.
Como Encaixar o IPTU no Orçamento
O jeito mais seguro de pagar o IPTU é dividir o valor anual por 12 e separar essa quantia todo mês, antes do carnê chegar. Assim a cota única com desconto vira uma escolha, e não um susto.
Volte ao exemplo de R$ 3.000. Guardar R$ 250 por mês ao longo do ano deixa o valor inteiro pronto em janeiro. Com 3% de desconto à vista, você paga R$ 2.910 e economiza R$ 90 só por ter se adiantado.
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- Pegue o valor do ano passado. Some 10% de folga para o reajuste e você tem uma estimativa razoável para o próximo carnê.
- Divida por 12. Esse é o valor que entra como conta fixa da casa todo mês, junto com luz, água e condomínio.
- Separe num lugar à parte. Uma conta ou caixinha só para impostos da casa evita que o dinheiro suma no meio do mês.
Quem monta o orçamento do ano já pensando nessas contas sazonais chega a fevereiro com folga. O passo a passo de como fazer um orçamento mostra onde encaixar cada uma.
O IPTU faz parte de um grupo de gastos que todo começo de ano cobra junto. Quem tenta prever os gastos do mês que vem e não coloca o carnê na conta erra a previsão logo na largada.
Vale o mesmo cuidado com as outras despesas de casa que vencem uma vez por ano, como seguro residencial e manutenção.
R$ 250 por mês separados viram R$ 90 de desconto no IPTU o detector mostra onde o dinheiro escapa no mês e libera espaço para guardar a parcela do imposto antes do carnê chegar.
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Ver como funciona →Perguntas Frequentes Sobre IPTU
O que é IPTU?
IPTU é o Imposto Predial e Territorial Urbano, um tributo municipal cobrado uma vez por ano de quem é dono, titular do domínio útil ou possuidor de imóvel em zona urbana.
Como é calculado o IPTU?
O IPTU é o valor venal do imóvel multiplicado pela alíquota da lei municipal. Depois entram descontos por faixa, isenções e o desconto de pagamento à vista, quando a prefeitura oferece.
Quem paga o IPTU, o dono ou o inquilino?
Perante a prefeitura, o dono. No aluguel, a Lei 8.245/1991 permite que o contrato passe a despesa ao inquilino, que paga ao proprietário junto com o aluguel.
Quem tem direito à isenção de IPTU?
Depende da lei de cada cidade. Os casos mais comuns são imóveis de valor venal baixo, aposentados e pessoas com deficiência com um único imóvel e entidades sem fins lucrativos.
O que acontece se eu não pagar o IPTU?
A dívida recebe multa e juros, vai para a dívida ativa e pode virar execução fiscal. Pela Lei 8.009/1990, até o único imóvel da família pode ser penhorado por IPTU atrasado.
Um Imposto Que Avisa com Um Ano de Antecedência
O IPTU tem uma vantagem rara entre as contas da casa: você sabe que ele vem, sabe mais ou menos quanto é e sabe quando chega. Quem trata o carnê como parcela mensal paga menos e dorme melhor em janeiro.
Fontes Consultadas
- Código Tributário Nacional, Lei nº 5.172/1966, artigos 32 a 34 (fato gerador, base de cálculo e contribuinte do IPTU), 123 e 130.
- Constituição Federal, artigo 156, inciso I e § 1º.
- Emenda Constitucional nº 132/2023 (atualização da base de cálculo do IPTU pelo Executivo).
- Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991, artigos 22, inciso VIII, e 25.
- Lei nº 8.009/1990, artigo 3º, inciso IV (penhora do bem de família por IPTU).
- Prefeitura de São Paulo, Secretaria da Fazenda: Edital do IPTU 2026 (desconto de 3% à vista, até 10 parcelas, isenções e teto de reajuste).
